Nachdem wir bereits eine allgemeine Beschreibung des Prozesses des Immobilienkaufs in Bulgarien gegeben und die Rolle der wichtigsten Beteiligten geklärt haben
(für mehr Infos klicken Sie bitte hier und hier),
ist es an der Zeit zu klären, warum es wichtig ist, sich für die Zusammenarbeit mit einem Anwalt zu entscheiden:
– welche Funktionen und welche Rolle es beim Kauf von Immobilien spielt,
– was für Aufgaben und Pflichten der Anwalt hat,
Der Rechtsanwaltsberuf
Beginnen wir mit der allgemeinsten Beschreibung des Anwaltsberufes. Ein Rechtsanwalt ist ein Jurist, der Privatpersonen, Unternehmen und Organisationen in rechtlichen Angelegenheiten berät und vertritt.
Um in Bulgarien als Rechtsanwalt tätig zu werden, müssen mehrere Formalitäten und fachliche Anforderungen erfüllt werden:
In erster Linie ist das Jurastudium: Das Studium der Rechtswissenschaften an einer Universität ist ein Masterstudium und dauert in der Regel zehn Semester (fünf Jahre). In dieser Zeit wird der Lernprozess durch Vorlesungen, Übungen und Praktika im Behörde wie Amt- und Regionale Verwaltung, Amts- und Bezirksgerichte vermittelt. Dadurch erwerben die Studenten Wissen aus einer Vielzahl von Rechtsgebieten. Das Jurastudium schließt mit drei Staatsexamen ab (im Zivil-, Straf- und Öffentliches Recht).
Nach dem Abschluss des Studiums der Rechtswissenschaften um zu praktizieren, müssen die Juristen eine 6- monatliche Referendariat in zahlreichen Stationen absolvieren und danach noch eine Prüfung vor dem Bulgarischen Justizministerium bestehen. Nur dann können sie in allen juristischen Berufen arbeiten, wie z. B. Richter oder Staatsanwalt, Notar, Gerichtsvollzieher usw.
Für diejenige, die sich für den Beruf des Rechtsanwalts entschieden haben kommt in der Regel noch eine Prüfung für Zulassung bei der zuständigen Rechtsanwaltskammer.
Und erst dann steht ein Anwalt Ihnen zur Verfügung Ihre rechtlichen Interessen zu schützen und verteidigen!
Hier ist vielleicht auch der Ort, um zu erwähnen oder eigentlich zusammenfassen, dass der Anwalt im Gegensatz zu der anderen wichtigen Person, mit der Sie am ehesten eng im Kaufprozess zusammenarbeiten würden, nämlich dem Makler, fachliche Ausbildung im Bereich von Immobilienrecht besitzt, während der Makler eher als Kaufmann zu betrachten ist. Diesbezüglich hat jede von beiden seine wichtige Rolle beim Kauf und nur dank ihrer Zusammenarbeit können Sie die beste Leistung bekommen.
Welche Dienstleistungen bietet der Rechtsanwalt an?
Obwohl der Anwalt in seiner Praxis in verschiedenen Rechtsgebiete tätig sein kann, gibt es einige Aktivitäten und Hauptaufgaben, die für jeden im Beruf gelten. Als solches kann Folgendes erwähnt werden:
In erster Linie kommt die Rechtsberatung in verschiedenen Rechtsgebieten (z.B. Handels-, Vertrags-, Steuer-, Immobilien- Familien-, Erbrecht usw.). Im besten Fall empfiehlt es sich, diese Beratung vor der Durchführung der jeweiligen Transaktion oder sonstigen Handlungen durchzuführen, um deren rechtliche Aspekte und Konsequenzen im Vorfeld zu besprechen und abzuwägen. Damit eventuelle zukünftige Konflikten und problematischen Situationen möglichst vorzubeugen.
Die Beratung bei einem Rechtsanwalt läuft in der Regel in mehreren Schritten ab. Ein typischer Ablauf ist das der Anwalt erst Fragen stellt, um alle relevanten Informationen zu erhalten, und klärt über den Sachverhalt auf. Basierend auf den erhaltenen Informationen entwickelt der Anwalt eine Strategie zur Lösung des Problems. Er informiert den Mandanten über die rechtliche Situation, mögliche Vorgehensweisen und die Erfolgsaussichten. Er gibt konkrete Handlungsempfehlungen und erläutert die nächsten Schritte. Gegebenenfalls erstellt er Stellungnahmen, Schriftsätze, Verträge oder andere juristische Dokumente.
In Fällen, in denen eine freiwillige Lösung des Konflikts nicht möglich ist oder es um die Berufung auf den Rechtsakt einer Behörde geht, kommt die Vertretung vor Gericht und/oder gegenüber Behörden. Diese Verfahren können je nach Rechtsgebiet viel variieren, aber im Grunde genommen nach der Beratung wie oben erwähnt, folgt noch das Beisammen und Sicherung alle notwendigen Beweise. Danach kommt die Erarbeitung von Schriftsätzen, wie Klageschriften, Klageerwiderungen, die fristgerecht erstellt und bei Gericht eingereicht werden sollen. Der Anwalt vertritt den Mandanten in der Hauptverhandlung vor Gericht und erhält Vorträge, stellt Anträge und führt Plädoyers. Weiter, befragt er Zeugen und Sachverständige und nimmt an der Beweisaufnahme teil, bis dem Moment der Fall sachlich geklärt ist und das Gericht erlässt eine Entscheidung.
Welche Rolle hat der Anwalt im Kaufprozess?
Die Aufgaben eines Anwalts in Bezug auf das Kaufprozess gehört in der Regel zu den Beratungstätigkeiten.
Zunächst einmal ist es gut zu wissen, dass der Anwalt die einzige Person ist, die im diesem Verfahren NUR Ihre persönliche und individuelle rechtliche Interessen vertritt. Seine Rolle ist auf die erste Linie uneingeschränkt Ihnen als Käufer zu vertreten, wobei er Ihnen sein professionales und unparteiisches Fachwissen bietet.
Anders als der Makler, der Ihnen natürlich zumindest unbewusst die Immobilie verkaufen möchte, die er Ihnen anbietet, oder der Notar, dessen Aufgabe es ist, die Rechtmäßigkeit der Transaktion zu prüfen, aber NICHT Ihr persönliches Interesse als Käufer, ist der Anwalt genau derjenige, der dies für Sie tun sollte.
Die konkrete Art und Weise, wie der Anwalt Ihnen helfen kann, hängt stark von der Phase ab, in der Sie ihn tatsächlich beauftragen. Grundsätzlich können Sie sich in jeder Phase des Immobilienkaufs an einen Anwalt wenden, es empfiehlt sich jedoch, dies so früh wie möglich zu tun. Oder zumindest in einem Stadium, in dem Sie bereit sind, möglicherweise bestimmte Gelder zu verlieren – z.B. die Anzahlung, Maklerprovision, usw., dass Sie schon bezahlt oder einen Vertrag für die unterschrieben haben.
Welche Aufgaben hat der Anwalt im Kaufprozess?
Sobald Sie eine Besichtigung durchgeführt haben und ein starkes Interesse an einer bestimmten Immobilie haben, ist es eine gute Idee, auch mit der rechtlichen Recherche und die so genannte Due Diligence zu beginnen. Und zwar im besten Fall unabhängig von der Meinung und den Informationen, die Ihnen der Broker gibt. In diesem Sinne ist es sinnvoll, bereits vor der Unterzeichnung eines Dokuments einen Anwalt zu konsultieren.
Um mit der Erstellung des Due Diligence zu beginnen, ist es gut, so viele detaillierte Informationen wie möglich über die Immobilie zu haben – die genaue Adresse, falls vorhanden, oder zumindest den Standort, die Eigentümer, etwaige Unterscheidungsmerkmale.
Wenn die genaue Immobilie identifiziert werden kann, überprüft der Anwalt das Grundbuch, um sicherzustellen, dass der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist und dass keine unerwarteten Belastungen, wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten, bestehen. Er identifiziert auch mögliche Rechtsmängel oder offene Rechtsstreitigkeiten, die die Immobilie betreffen könnten.
Danach, wenn der Depositvertrag in Frage kommt, prüft der Anwalt den Vertrag sorgfältig um sicherzustellen, dass die Bedingungen fair sind und Ihren Interessen entsprechen. Wenn nötig, schlägt er entsprechenden Änderungen um Ihre Interessen als Käufers besser zu schützen.
Mittlerweile beantwortet Ihr Anwalt alle rechtlichen Fragen, die während des Kaufprozesses auftauchen, und klärt über mögliche rechtliche Fallstricke auf. Er berät Sie zur Fragen des Erwerbs, z.B. Strukturierung des Vertrages, Überwindung spezifischer rechtlicher Anforderungen oder klärt die dies verbundenen steuerlichen Auswirkungen des Immobilienkaufs auf.
Wenn in den Verhandlungen den Kaufpreis mit Hilfe des Maklers festgelegt ist, kommt die Zeit des Vorkaufsvertrages. Hier hat der Anwalt wieder die Rolle den Vertrag zu erstellen oder im Detail zu prüfen, damit die spezifischen Bedürfnisse des Käufers und die Besonderheiten der Immobilie abgestimmt sind. Er sorgt auch dafür, dass alle relevanten Informationen offengelegt und transparent gehandhabt werden. Zu guter Letzt hat der Rechtsanwalt die Aufgabe unangemessenes Verhalten des Verkäufers oder anderer Parteien zu erkennen und zu verhindern.
Weiter, der Anwalt sorgt dafür, dass alle notwendigen Dokumente ordnungsgemäß vorbereitet und zur notariellen Beurkundung vorgelegt werden. Er erstellt den Notariatsaktentwurf unter Berücksichtigung aller bisherigen Vereinbarungen und hauptgründlich Ihres Schutzes beim Erwerb der Immobilie. In dieser Vorbereitungsphase bespricht er alles Notwendiges mit dem Notar, damit Sie sorgenlos den Notartermin erwarten können. Er begleitet Ihnen auch beim Notar, damit Sie sich sicher und geschützt in dieser neuen rechtlichen Umgebung fühlen.
Letztendlich stellt er sicher, dass das ganze Kaufverfahren reibungslos abgeschlossen ist und Sie erfolgreich als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen sind.
Nach Ihrem Wunsch kann er Ihnen auch nach dem Erwerb mit den als nächstes kommenden Schritten weiter helfen – Ihre Eintragung im besonderen Register als Eigentümer ohne BG Staatsangehörigkeit, die Übertragung der Strom- und Wasserkontos, Entrichtung der jährlichen Grundsteuer, jeweils bei weiteren rechtlichen Fragen oder Problemen im Zusammenhang mit der Immobilie beratend zur Seite stehen.
Im Zusammenfassung, ein Rechtsanwalt bietet somit umfassende Unterstützung und Sicherheit während des gesamten Immobilienkaufprozesses. Durch die Expertise eines Anwalts können Käufer potenzielle Risiken minimieren und sicherstellen, dass der Kaufprozess reibungslos und rechtlich einwandfrei abläuft.
Wenn Sie weitere Fragen zum Thema Immobilienkauf in Bulgarien haben oder juristische Unterstützung im Kaufprozess brauchen, können Sie mich hier gern kontaktieren.
Ich stehe Ihnen gern zur Verfügung für online Beratung oder vor Ort in Varna & Burgas, oder andere Städte, wenn möglich und nach konkreter Absprache.