Beim Immobilienkauf gibt es eine Vielzahl von Missverständnissen und Mythen, die potenzielle Käufer verwirren können.
Und zwar nicht nur auf Grund der Unkenntnis des lokalen Rechtssystems oder der Abwesenheit von solcher Erfahrung vor Ort, aber auch wegen bestimmten kulturellen Unterschieden.
Der folgende Artikel listet und erklärt einige der häufigsten Mythen über Immobilienkauf in Bulgarien:
- Mythos: Eine mündliche Zusage reicht aus
- Mythos: Ein unterschriebener Vorvertrag ist nicht endgültig
- Mythos: Der Notar überprüft alle Details des Kaufs
- Mythos: Der Besitzübergang erfolgt automatisch nach der Zahlung
- Mythos: Eine Immobilie mit Hypothek ist außer des geschäftlichen Verkehrs
- Mythos: Altlasten und Verbindlichkeiten des Vorbesitzers gehen nicht auf den neuen Eigentümer über
- Mythos: Eine Wohnungs- oder Hausübergabeprotokoll ist optional
- Mythos: Immobilienmakler sind gesetzlich verpflichtet, alle Mängel offenzulegen
- Mythos: Immobilienmakler machen einen Anwalt überflüssig
- Mythos: Alle Kosten werden vom Käufer getragen
- Mythos: Eine mündliche Zusage reicht aus
Realität: Immobilien Kaufvorverträge müssen schriftlich erfolgen, um rechtswirksam zu sein. Mündliche Zusagen haben in der Regel keine rechtliche Bindung.
- Mythos: Ein unterschriebener Vorvertrag ist nicht endgültig
Realität: Ein unterschriebener Kaufvorvertrag ist rechtlich bindend. Nach der Unterzeichnung durch beide Parteien ist der Vertrag gültig und verpflichtet beide Seiten zur Erfüllung der vereinbarten Bedingungen. In diesem Sinne hat die ordnungsgemäße Partei das Recht eine Klage einzureichen, um den Vertrag für endgültig zu erklären.
- Mythos: Der Notar überprüft alle Details des Kaufs
Realität: Der Notar bestätigt vor allem, dass der Kaufvertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht, dass die Identität der Parteien korrekt sind und dass Sie ihn freiwillig und mit klarem Vertstand des Vertragsinhalts unterschreiben.
Es liegt in der Verantwortung des Käufers, eine gründliche Prüfung der Immobilie (Due Diligence) durchzuführen und zu sichern, dass sein Rechte mit dem Notariatsakt gut geschutzt sind.
- Mythos: Der Besitzübergang erfolgt automatisch nach der Zahlung
Realität: Der Besitzübergang erfolgt in der Regel erst nach der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Die Zahlung des Kaufpreises ist eine Voraussetzung, aber die Eigentumsübertragung ist erst mit der Grundbucheintragung abgeschlossen.
- Mythos: Eine Immobilie mit Hypothek ist außer des geschäftlichen Verkehrs und deshalb kann man nicht kaufen
Realität: Der Mythos, dass man eine Immobilie mit einer bestehenden Hypothek nicht kaufen kann, ist auch falsch. Tatsächlich können Immobilien mit bestehenden Hypotheken verkauft und gekauft werden. Eigentlich diese Hypothese kommt häufig vor. Wichtig ist, dass der Käufer gut über die Hypothek informiert ist und die notwendigen Schritte unternimmt, um sicherzustellen, dass die Hypothek ordnungsgemäß abgelöst wird.
- Mythos: Altlasten und Verbindlichkeiten des Vorbesitzers gehen nicht auf den neuen Eigentümer über
Realität: Altlasten, wie Hypotheken, Wegerechte oder Baulasten, bleiben in der Regel bestehen und gehen auf den neuen Eigentümer über. Eine gründliche Überprüfung des Grundbuchs ist daher unerlässlich, um unerwünschte Überraschungen zu vermeiden.
- Mythos: Eine Wohnungs- oder Hausübergabeprotokoll ist optional
Realität: Ein Übergabeprotokoll ist sehr wichtig, da es den Zustand der Immobilie bei Übergabe dokumentiert. Es schützt beide Parteien vor späteren Streitigkeiten über den Zustand der Immobilie oder fehlende Ausstattungen.
- Mythos: Immobilienmakler sind gesetzlich verpflichtet, alle Mängel offenzulegen
Realität: Während Makler dazu verpflichtet sind, bekannte Mängel offenzulegen, ist es dennoch ratsam, sich nicht ausschließlich auf die Informationen des Maklers zu verlassen. Eine eigene Inspektion und die Hinzuziehung von anderen unparteiischen Experten sind empfehlenswert.
- Mythos: Immobilienmakler machen einen Anwalt überflüssig
Realität: Immobilienmakler haben in der Regel keine juristische Ausbildung, die mit der eines Anwalts vergleichbar ist. Ihre Qualifikationen konzentrieren sich hauptsächlich auf den Immobilienmarkt, Verkaufstechniken und Kundenberatung. Ihre Hauptrolle ist Sie davon zu überzeugen, dass genau die von ihnen angebotene Immobilie die beste für Sie ist. Ganz im Gegenteil, dank der ausführlichen fachlichen Kenntnisse und unparteiischer Meinung eines Rechtsanwalts, ist die Betonung der Anwaltsberatung der Schutz Ihrer rechtlichen Interessen.
Mehr über die verschiedenen Fachpersonen, die am Immobilienkaufprozess beteiligt sind und deren Rollen, können Sie hier erfahren: Die beteiligten Personen und deren Rollen beim Immobilienkauf
- Mythos: Alle Kosten werden vom Käufer getragen
Realität: Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, dass alle Kosten (in der Regel die Immobilienerwerbsteuer, Notargebühren, Grundbuchgebühren) vom Käufer getragen werden sollen. Obwohl es in der Praxis am häufigsten genauso passiert, kann dies aber frei nach dem Wunsch der Parteien vereinbart werden (und zwar noch im Kaufvorvertrag).
Dies kann passieren, wenn es mehrere Kosten zu erwarten sind auf Grund bestimmten Eigenschaft der Immobilien, für die der Verkäufer verantwortlich ist (z.B. Hypothek).
Hier sind die möglichen Varianten, dass der Verkäufer für die Kosten in ganzem zuständig ist oder nach bestimmen Aufteilung, z.B. 50/50 oder ein anderer Prozentsatz.
Eigentlich verdeutlichen diese Mythen, wie wichtig es ist, sich umfassend zu informieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen, bevor man eine Immobilie kauft.
Wenn Sie mehrere Informationen brauchen und gern von einem Profi im Bereich vom Immobilienrecht beraten werden wollen, würde ich mich freuen, Ihnen behilflich sein zu können!